Comprar una vivienda en Chile podría estar entrando en uno de esos momentos que vale la pena mirar con atención. No porque exista una propiedad perfecta para todos ni porque comprar sea automáticamente una buena decisión, sino porque durante 2026 están coincidiendo distintas medidas que podrían mejorar las condiciones de acceso a una vivienda nueva.
Una de las más importantes es la exención temporal del IVA en la primera venta de determinadas viviendas nuevas, incluida dentro de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social. A eso se suma la ampliación del subsidio a la tasa de interés hipotecaria, que ahora considera viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, junto con una garantía estatal que puede facilitar el financiamiento.
Y aquí aparece una pregunta muy lógica: ¿Significa esto que las viviendas van a bajar un 19%? La respuesta corta es no. Pero eso no significa que el beneficio sea menor. Dependiendo de la propiedad, del proyecto y de cuánto del ahorro tributario sea efectivamente traspasado al comprador, estamos hablando potencialmente de varios millones de pesos. Y si además ese menor precio permite reducir el pie y el monto financiado, el efecto puede sentirse también durante muchos años en el dividendo.
Por eso quisimos preparar esta guía. No para decirte que tienes que comprar ahora, sino para ayudarte a entender qué está cambiando, cuánto podrías ahorrar y qué deberías revisar antes de tomar una decisión.
Primero aclaremos uno de los puntos que más confusión puede generar. Cuando escuchamos hablar de “viviendas sin IVA”, es fácil hacer un cálculo rápido: “Si el IVA es 19%, entonces una propiedad debería bajar 19%”. Pero el funcionamiento es bastante más complejo.
La exención aprobada considera temporalmente la primera venta de determinadas viviendas nuevas. Sin embargo, el 19% de IVA no se aplica simplemente sobre todo el precio final de una vivienda de la misma manera que ocurre cuando compramos un producto en una tienda.
Por ejemplo, el terreno tiene un tratamiento diferente y las empresas constructoras también manejan créditos fiscales relacionados con el IVA pagado durante el proceso de construcción. Por eso, eliminar el IVA de la operación no equivale a descontar automáticamente un 19% del precio publicado de la propiedad. Las estimaciones conocidas hasta ahora apuntan a un efecto bastante menor, aunque igualmente relevante.
Esta probablemente sea la pregunta más importante. De acuerdo con estimaciones recogidas por distintos actores del mercado, Hacienda ha proyectado un efecto promedio que puede rondar entre 6% y 7%, dependiendo de las características de cada proyecto. Sin embargo, eso tampoco significa necesariamente que todo ese porcentaje llegue al precio final pagado por el comprador. En proyectos de departamentos, por ejemplo, algunas estimaciones del mercado sitúan el espacio efectivo de reducción alrededor de 4% a 5%, mientras que el beneficio que finalmente podría llegar al comprador podría ubicarse aproximadamente entre 2% y 4%.
¿Por qué existe esa diferencia? Porque cada proyecto tiene una estructura distinta. El valor del terreno, los costos de construcción, el margen de la inmobiliaria, los créditos fiscales y la estrategia comercial pueden modificar cuánto del beneficio tributario termina reflejándose en el precio. Y este punto es fundamental: la exención crea espacio para una reducción, pero el comprador debe comprobar cuánto de ese beneficio está efectivamente incluido en la oferta que recibe.
Pongamos números para entenderlo mejor. Si una vivienda cuesta 3.000 UF y el beneficio efectivo para el comprador fuera cercano al 2%, la diferencia sería aproximadamente de: 60 UF. Si llegara al 4%: 120 UF. En términos monetarios, dependiendo del valor de la UF, estamos hablando de varios millones de pesos.
Publimetro estimó recientemente que para una propiedad de 3.000 UF el ahorro podría situarse aproximadamente entre $2,5 millones y $4,9 millones. No es un descuento de 19%.Pero tampoco es una cifra irrelevante. Especialmente cuando entendemos que la reducción puede afectar tres elementos distintos de la compra: el precio, el pie y el crédito hipotecario.
Muchas personas se concentran únicamente en el precio de publicación de una vivienda. Pero cuando compras con financiamiento hipotecario hay otra pregunta igual de importante: ¿Cuánto dinero necesitas realmente para poder comprarla? Imaginemos una familia que está muy cerca de cumplir las condiciones para obtener un crédito. Quizás puede pagar el dividendo, pero le cuesta completar el pie. O tal vez el banco considera que el dividendo resultante es demasiado alto en relación con sus ingresos. Una disminución del precio puede cambiar ambos cálculos. Si baja el valor de la propiedad, también puede disminuir:
Por eso el beneficio no debería analizarse únicamente preguntando: ¿Cuánto me descuentan? La pregunta más útil sería: ¿Cómo cambia esta rebaja mi capacidad real de comprar?
Mientras se discute mucho sobre el IVA, hay otra medida que puede ser igual o incluso más importante para determinadas familias. Durante agosto de 2026 se aprobó y posteriormente publicó la ampliación del subsidio a la tasa de interés hipotecaria. El programa originalmente consideraba viviendas nuevas de hasta 4.000 UF. Ahora el límite se amplió hasta 6.000 UF. Además, se incorporaron 30.000 nuevos cupos, elevando el programa desde 50.000 hasta 80.000 beneficiarios, y se extendió su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028.
Esto amplía considerablemente el universo de propiedades que pueden ser consideradas. Y también incorpora a familias de ingresos medios que anteriormente podían quedar fuera simplemente porque la vivienda que buscaban superaba las 4.000 UF.
El subsidio está diseñado para disminuir la tasa de interés asociada al crédito hipotecario. Las estimaciones gubernamentales han planteado tasas cercanas al 3%, dependiendo de las condiciones ofrecidas por cada institución financiera y de la evaluación crediticia de cada comprador. Esto es importante porque una diferencia aparentemente pequeña en la tasa puede representar una cantidad considerable de dinero cuando hablamos de créditos de 20, 25 o 30 años. No hay que mirar solamente cuánto cuesta la propiedad. También hay que mirar cuánto termina costando financiarla.
Aquí está probablemente uno de los puntos más relevantes del escenario inmobiliario de 2026. La exención temporal del IVA y el subsidio hipotecario pueden complementarse cuando la vivienda y el comprador cumplen los requisitos correspondientes. En términos simples, podríamos tener: un menor precio de compra + una menor necesidad de pie + una tasa hipotecaria más conveniente. El Ministerio de Hacienda ha señalado que el efecto combinado de las medidas podría acercarse al orden del 10%, aunque esto debe entenderse como una estimación general y no como un descuento garantizado para todas las propiedades. Cada operación debe analizarse individualmente. Y precisamente ahí creemos que está la oportunidad. No se trata de buscar un cartel que diga “10% de descuento”. Se trata de comparar correctamente el escenario completo.
No. Y este punto puede evitar muchos malos entendidos. La exención está asociada a la primera venta de viviendas nuevas que cumplan las condiciones establecidas en la normativa. Uno de los requisitos relevantes es la recepción municipal definitiva. Por eso, antes de entusiasmarse con una propiedad, conviene preguntar directamente: ¿Esta vivienda cuenta con recepción municipal definitiva y cumple los requisitos de la exención? La respuesta debería poder acreditarse.
No todas las comunas tienen la misma cantidad de viviendas nuevas disponibles. Un análisis de HousePricing publicado por Diario Estrategia muestra diferencias bastante importantes dentro de Santiago. Por ejemplo, en Cerrillos, un 94% de la oferta de departamentos analizada correspondía a viviendas nuevas. En departamentos, la proporción de vivienda nueva alcanzaba aproximadamente:
Pero el escenario cambia fuertemente en comunas del sector oriente. La proporción reportada era de aproximadamente:
Esto no significa que sea imposible utilizar los beneficios en esas comunas. Significa que la cantidad de propiedades que cumplen las condiciones puede ser mucho menor, especialmente porque una parte importante de la oferta supera además las 6.000 UF.
Hay otro ejemplo que ayuda a entender por qué no basta con mirar el presupuesto. Según el mismo análisis, en Maipú existían 1.761 casas usadas dentro de la muestra, frente a solo 37 casas nuevas. De esas viviendas usadas, más de 1.500 estaban bajo las 6.000 UF. Es decir: muchas familias podrían tener presupuesto suficiente para comprarlas, pero esas propiedades no necesariamente pueden acceder al subsidio destinado a vivienda nueva. Esto genera una diferencia muy importante entre: ¿puedo comprar una vivienda de hasta 6.000 UF? y ¿puedo encontrar una vivienda nueva de hasta 6.000 UF donde quiero vivir?. Son dos preguntas distintas.
Aquí hay que ser especialmente cuidadosos. Al momento de preparar este artículo, la medida de exención temporal de IVA fue aprobada dentro de la Ley de Reconstrucción, pero su aplicación efectiva depende del texto definitivo y su publicación en el Diario Oficial. Por eso no recomendamos tomar decisiones basadas solamente en titulares. Hay compradores que pueden pensar: Entonces dejo de buscar y espero. Pero esa tampoco es necesariamente la mejor estrategia. Mientras esperas, pueden ocurrir varias cosas: puede cambiar el stock disponible, desaparecer una unidad específica, modificarse una promoción inmobiliaria o variar la evaluación bancaria. La estrategia más razonable puede ser prepararse antes de que comience la ventana, en vez de comenzar a buscar cuando todo ya esté vigente.
Si estás evaluando comprar una vivienda nueva, hay varias cosas que puedes adelantar.
No empieces buscando departamentos. Empieza entendiendo tus números. ¿Cuánto pie tienes? ¿Cuánto puedes ahorrar mensualmente? ¿Qué dividendo puedes pagar sin comprometer excesivamente tu presupuesto? ¿Cuánto financiamiento podría aprobarte un banco?
La propiedad correcta no es necesariamente la más bonita que puedes financiar. Es aquella que puedes pagar de manera sostenible.
Antes de enamorarte de un proyecto, conversa con bancos o instituciones financieras. Saber aproximadamente cuánto puedes financiar cambia completamente la búsqueda. Además, te permite detectar anticipadamente problemas de carga financiera, historial crediticio o documentación.
No todas las viviendas nuevas califican automáticamente. Pregunta por:
Esta pregunta puede ser una de las más importantes: ¿Cuál sería el precio con y sin el beneficio? Solicita números. No te quedes solamente con frases como: “precio especial”, “bono”, “últimas unidades” o “beneficio IVA”. Compara.
Si una propiedad costaba 4.000 UF antes de la medida y después aparece a 3.950 UF, necesitas saber si realmente existe un beneficio nuevo o si simplemente cambió la forma de presentar una promoción anterior. El precio de lista no siempre cuenta toda la historia.
Dos proyectos pueden tener exactamente el mismo precio y ser financieramente muy diferentes.Considera:
Comprar bien no significa solamente conseguir descuento.
Otro elemento relevante es la garantía estatal asociada al financiamiento de primera vivienda. Su objetivo es facilitar créditos con porcentajes de financiamiento mayores, lo que puede permitir en determinados casos estructurar una compra con un pie cercano al 10%. Esto puede ser especialmente relevante para familias que tienen ingresos suficientes para pagar un dividendo, pero todavía no han logrado acumular un pie de 20%. Pero nuevamente hay que hacer una advertencia. Tener acceso a un pie menor no significa necesariamente que sea conveniente endeudarse al máximo. Una compra responsable también debería dejar espacio para emergencias, gastos de escrituración, mudanza, equipamiento y cambios futuros en los ingresos familiares.
La combinación que estamos viendo no es habitual. Tenemos una exención temporal de IVA para determinadas viviendas nuevas, una ampliación del subsidio hipotecario hasta 6.000 UF, más cupos disponibles y garantías estatales orientadas a facilitar el acceso al financiamiento. Eso puede crear oportunidades reales. Pero la oportunidad no será igual para todos. Dependerá de la comuna, del proyecto, del precio, del stock disponible, de tu capacidad de financiamiento y, sobre todo, de tus objetivos personales.
Por eso nuestra recomendación no es comprar simplemente porque existe un beneficio. Nuestra recomendación es utilizar este escenario para hacer mejores preguntas. ¿Cuánto costaba esta propiedad antes? ¿Cuánto cuesta ahora? ¿Cuál es el ahorro efectivo? ¿Califica para la exención? ¿Puedo acceder al subsidio hipotecario? ¿Cuánto pie necesito? ¿Cuánto sería mi dividendo? ¿Tengo margen financiero después de comprar? ¿Esta vivienda sigue teniendo sentido para mí aunque desaparezca la promoción? Si esas respuestas hacen sentido, recién entonces estamos hablando de una oportunidad.
En Feli y Caro creemos que comprar una propiedad no debería sentirse como una carrera contra el tiempo ni como una decisión tomada bajo presión. Queremos que entiendas los números, compares alternativas y puedas decir: “Esta propiedad tiene sentido para nosotros”. Y no simplemente: “La compramos porque estaba en oferta”. Si estás pensando en comprar una vivienda nueva en Santiago y quieres saber qué proyectos podrían calificar, cuánto podrías financiar y qué alternativas tienen sentido según tu presupuesto, conversemos.
Podemos ayudarte a revisar opciones, comparar proyectos y acompañarte durante todo el proceso para que tomes una decisión informada. Porque encontrar una propiedad es relativamente fácil. Lo importante es comprar bien.
Nota: Los beneficios, requisitos, tasas, vigencias y condiciones legales pueden cambiar. Antes de tomar una decisión de compra o financiamiento, verifica el texto vigente de la normativa y las condiciones particulares ofrecidas por la institución financiera y el proyecto inmobiliario.