Novar hipoteca: pasos, requisitos y consejos

Novar tu crédito hipotecario: cuándo conviene y qué revisar antes de hacerlo

Comprar o vender una vivienda ya es suficientemente complejo. Pero, ¿qué pasa si esa casa o departamento aún tiene un crédito hipotecario vigente? 

Muchas personas creen que eso impide concretar una operación. Aquí es donde entra en juego la novación de crédito hipotecario —una herramienta poco conocida, pero muy poderosa—: permite que el nuevo comprador “herede” la hipoteca, manteniendo las condiciones originales. En un contexto como el actual, donde las tasas pueden haber subido y acceder a financiamiento es más difícil, la novación puede ser la diferencia entre una venta frustrada y una operación exitosa. En esta guía te explicamos todo: qué es, cómo funciona, cuándo conviene, qué revisar y cómo implementarla.

¿Qué es la novación hipotecaria?

Cuando firmamos una hipoteca, asumimos una deuda con ciertas condiciones: tasa de interés, plazo, monto, sistema de pago, garantías, etc. Muchas veces, por cambios en la vida o en el mercado, esas condiciones ya no resultan convenientes. La novación permite modificar esas condiciones sin tener que pagar todo, cerrar el crédito y abrir uno nuevo. Es decir: se “actualiza” la hipoteca existente. 

Y una de las modificaciones más relevantes es el traspaso del deudor: cambiar a quién le corresponde el pago del crédito. Si lo aprueba el banco, la deuda pasa de un titular a otro, sin necesidad de contratar un nuevo crédito.

¿Cómo funciona una novación + traspaso de deudor? Paso a paso

1. Verificar que el banco acepte novaciones: no todas las instituciones permiten este mecanismo, y algunas entidades pueden tener restricciones. 
2. Solicitar formalmente la novación: el actual deudor (vendedor) debe pedir al banco que el crédito se traspase a otra persona (comprador).
3. Evaluación del nuevo deudor: el banco revisa ingresos, historial crediticio, capacidad de pago, deudas pendientes. Si el nuevo solicitante cumple los requisitos, sigue el trámite. 
4. Formalización legal: la novación debe asentarse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente (conservador de bienes raíces) para que el cambio de titularidad quede legalizado.
5. Costos de trámite: aunque no se firma un crédito nuevo, la novación implica ciertos costos: notarías, registro, posibles comisiones bancarias. Igual, suele ser más barato que generar una hipoteca desde cero. 
6. Cierre de la operación de compraventa: con la novación aprobada y la propiedad inscrita a nombre del nuevo dueño y deudor, la venta se concreta de forma legal y segura.

Ventajas y para quién conviene la novación

Para el comprador

• Hereda un crédito con condiciones posiblemente mejores que las disponibles hoy en el mercado (tasa, plazo, pie, etc.). Esto puede significar cuotas más bajas o mayor ahorro en intereses. 
• Evita muchos de los costos asociados a un crédito nuevo: tasaciones, seguros, comisiones altas, trámites complejos. 
• Si el crédito original es conveniente, la novación puede hacer viable la compra de una vivienda usada que de otro modo sería inaccesible.

Para el vendedor

• Facilita la venta de una propiedad con deuda vigente, sin necesidad de prepagar la hipoteca ni buscar un comprador con pie notablemente alto. 
• Puede ofrecer un valor agregado: entregar una vivienda cuyo crédito hipotecario tiene condiciones atractivas. Eso puede acelerar la venta, especialmente en un mercado complicado.

En contextos de tasas altas o acceso al crédito complejo

Cuando las condiciones actuales para obtener financiamiento están más difíciles —tasas elevadas, requisitos más estrictos— la novación puede ser una alternativa efectiva para revivir operaciones que quedarían estancadas.

Cuándo conviene y cuándo no — Factor clave para decidir

La novación no siempre es la mejor opción. Conviene considerarla cuando:

• El crédito original tiene tasas, plazos o condiciones significativamente mejores que las actuales. 
• La deuda pendiente representa una proporción importante del valor de la vivienda (por ejemplo, si aún falta pagar buena parte del crédito). En esos casos el ahorro puede ser considerable.
• El banco acepta novación y las condiciones del nuevo deudor (comprador) cumplen con sus requisitos. 
• Los costos de novación (notaría, registro, comisiones) son razonables comparados con los costos de un crédito nuevo.

Por el contrario, puede no convenir si:

• La deuda ya está casi pagada → la ganancia será mínima.
• Las condiciones actuales del crédito original no son mejores que las de un crédito nuevo disponible.
• El banco no aprueba la novación o exige condiciones demasiado estrictas.
• El proceso requiere tiempo y trámites que complican la operación de compraventa.

Aspectos prácticos y advertencias importantes

• No todos los bancos o mutuarias permiten novar un crédito para cambiar de deudor. Es fundamental revisar el contrato original o consultarlo con la entidad. 
• La aprobación depende de evaluación crediticia del nuevo deudor: ingresos, historial, deudas. Si no cumple, no se concretará la novación. 
• Aunque no se trata de un crédito nuevo, el trámite requiere escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. 
• Hay costos asociados: notarías, registro, comisiones de banco y posibles costos administrativos, aunque suelen ser menores que los de un crédito nuevo. 
• Es clave comparar cuidadosamente: tasa original vs mercado actual; monto pendiente vs valor de la vivienda; costos asociados vs beneficio real en cuotas y plazo.

Para quiénes puede ser especialmente útil esta alternativa

• Personas que buscan comprar vivienda usada con hipoteca vigente.
• Vendedores que necesitan vender rápido sin tener que prepagar la hipoteca.
• Familias o compradores con capacidad de pago comprobada, pero que quieren tasas más convenientes que las disponibles hoy.
• Quienes quieren evitar trámites largos y costosos de un nuevo crédito, optando por una herramienta más simple.

La novación como herramienta inteligente, pero no automática

La novación de crédito hipotecario —y en particular su uso para traspasar la deuda a un nuevo deudor— es una herramienta poco conocida pero potente, especialmente en un mercado como el chileno, donde las condiciones de financiamiento pueden variar mucho con el tiempo. Bien utilizada, permite que una venta con deuda pendiente se concrete de forma rápida, eficiente y económica, beneficiando tanto comprador como vendedor.

Pero no es una solución automática ni siempre conveniente: requiere revisar cuidadosamente las condiciones del crédito original, la disposición del banco, la situación financiera del nuevo deudor, y el costo real de realizar la novación.

Si estás evaluando comprar o vender una vivienda con crédito vigente, desde Feli y Caro te recomendamos revisarlo con calma, analizar todas las variables y, si puedes, apoyarte en un asesor inmobiliario experto para acompañarte en el proceso.