Cuando aparece una noticia que promete cambios en impuestos y vivienda, las preguntas llegan rápido: ¿ahora podré comprar más barato?, ¿conviene esperar?, ¿mis papás dejarán de pagar contribuciones?, ¿Qué pasa si ya tengo un departamento arrendado?
Son preguntas importantes, porque detrás de cada una hay ahorro, esfuerzo y decisiones familiares. Una reforma puede abrir oportunidades, pero un titular no alcanza para saber si esas oportunidades corresponden a tu caso.
La Ley N.º 21.850, para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, fue publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. Incluye medidas tributarias, de reconstrucción y de otras áreas, con distintas fechas de aplicación.
En Feli y Caro queremos ayudarte a entender su impacto inmobiliario con palabras simples. Revisaremos qué cambia, qué condiciones importan y cómo mirar una oferta sin confundir un beneficio legal con un ahorro asegurado. Porque comprar una propiedad debe acercarte a la vida que quieres construir, con números que puedas sostener.
Significa que existe un texto publicado que permite revisar sus reglas definitivas. Esto es importante porque durante la discusión de una reforma circulan propuestas, modificaciones y anuncios que pueden cambiar antes de la publicación.
Uno de los cambios de mayor interés es una exención temporal y opcional de IVA para ciertas operaciones de venta de viviendas que normalmente estarían afectas a ese impuesto. El artículo cuarto transitorio establece una ventana de un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación. Con la publicación en octubre, ese inicio corresponde al 1 de diciembre de 2026.
Entre las condiciones principales están el destino habitacional, que se trate de la primera enajenación en los términos legales y que exista recepción definitiva municipal con fecha anterior a la publicación de la ley. El vendedor debe poder acreditarla mediante el certificado correspondiente. La norma no fija para esta exención un máximo de precio o superficie de la vivienda. Esto no elimina los demás requisitos, ni significa que cualquier propiedad anunciada como nueva califique. También puede comprender estacionamientos y bodegas cuando se vendan en el mismo acto o contrato junto con la vivienda y cumplan las condiciones de recepción municipal establecidas. Por eso, pregunta por la unidad exacta que estás evaluando. La respuesta sobre otro edificio, otra etapa o un departamento del mismo proyecto puede no ser suficiente.
Esta distinción evita una confusión frecuente. El requisito se refiere a la operación sobre el inmueble: su primera enajenación según la definición legal. No debe traducirse automáticamente como “solo pueden usarla quienes nunca han sido propietarios”. Tampoco conviene mezclar esta exención con topes o requisitos de subsidios, garantías o créditos hipotecarios. Cada instrumento tiene sus propias reglas. Que una propiedad cumpla un requisito tributario no confirma, por sí solo, su acceso a otro beneficio.
La ley contempla escrituras celebradas dentro del período y una alternativa para escrituras posteriores que tengan como antecedente una promesa otorgada durante la ventana legal, mediante escritura pública o instrumento privado protocolizado. Además, incluye una regla para determinadas compraventas anteriores al inicio de la ventana, con condiciones específicas, mención expresa en la escritura y un mecanismo de devolución gestionado por el vendedor que exige acreditar la restitución del impuesto a quien lo soportó. Si ya firmaste, vale la pena revisar tus documentos. No basta con haber comprado durante 2026, y tampoco corresponde prometer una devolución automática. La fecha, el tipo de instrumento y sus cláusulas importan.
No hay que convertir la tasa del IVA en una promesa de descuento sobre el precio publicado. La ley establece una exención para operaciones elegibles; no fija una rebaja comercial uniforme del 19% para todas las viviendas.
Para tu compra, lo que necesitas comparar es el precio final de la misma unidad, con los mismos componentes y condiciones. Una cifra llamativa pierde utilidad si desaparece otro descuento, cambia el estacionamiento incluido o se exige una forma de pago distinta.
Imaginemos una propiedad ofrecida en 4.000 UF. Más adelante recibes una cotización comparable por 3.840 UF. La diferencia es 160 UF, equivalente al 4% del precio inicial. Si, solo para este ejemplo, el financiamiento fuera del 80% y el pie del 20%, el pie pasaría de 800 a 768 UF. El crédito pasaría de 3.200 a 3.072 UF. Eso representa 32 UF menos de pie y 128 UF menos de capital financiado. Son cálculos ilustrativos, no una oferta bancaria, una predicción de precios ni un porcentaje de ahorro garantizado por la reforma. El dividendo depende además de tasa, plazo, seguros y condiciones de aprobación. La enseñanza es sencilla: una diferencia de precio puede influir en varias partes de la operación. Pero primero debe existir una oferta real, comparable y documentada.
La reforma incorpora una exención del 100% del impuesto territorial para la vivienda principal de personas naturales de 65 años o más que cumplan las reglas legales. Su vigencia comienza el 1 de enero de 2027.
La vivienda principal debe ser la residencia habitual del contribuyente. El beneficio se refiere a un inmueble habitacional y puede comprender estacionamientos y bodegas asociados que cumplan las condiciones. Las restantes propiedades mantienen su tratamiento general.
También se contemplan una declaración jurada, exigencias de estar al día en derechos de aseo y en el impuesto territorial del año anterior, y reglas particulares para copropiedad, usos mixtos y adquisiciones entre relacionados.
Si estás ayudando a tus padres, el primer paso práctico es reunir información: quién aparece como propietario, cuál es el domicilio habitual, si existen otros copropietarios y cuál es el estado de pagos de la vivienda. Después corresponde confirmar el procedimiento aplicable con el SII. No conviene suspender pagos por una noticia ni dar por hecho que la edad activa por sí sola el beneficio.
La ley introduce un régimen opcional del 5% sobre ingresos brutos para determinadas rentas de viviendas económicas de hasta 90 metros cuadrados. En el caso de personas naturales regulado por el artículo 24 bis incorporado al DFL-2, se refiere a la tercera vivienda en adelante y exige operaciones con personas no relacionadas. Su entrada en vigencia es el 1 de enero de 2027.
Por lo tanto, no corresponde afirmar que todos los propietarios pagarán obligatoriamente un 5% por cualquier tercer departamento. Hay que identificar el inmueble, su superficie, la titularidad, el contrato y el régimen que corresponde. La norma también establece reglas para personas jurídicas y viviendas asignadas a una empresa individual. Esas situaciones requieren un análisis propio; no basta con trasladar las condiciones de una persona natural a una sociedad.
Si estás pensando en invertir, pide una simulación que contemple tu caso completo. Un impuesto calculado sobre ingresos brutos no es lo mismo que una tasa aplicada solo a la ganancia después de gastos. Una propiedad puede mostrar un arriendo atractivo y, aun así, dejar un resultado ajustado después de financiamiento, mantenciones, administración y períodos sin arrendatario. Nuestra recomendación es trabajar con escenarios: uno normal, otro con menor ingreso y otro con gastos extraordinarios. La decisión debe resistir algo más que el mes ideal.
Una hipótesis razonable es que las viviendas terminadas elegibles reciban mayor atención comercial durante la ventana del beneficio. También es posible que compradores comparen más intensamente ofertas nuevas y usadas.
Al cierre de esta revisión no contamos con evidencia suficiente para afirmar cuánto bajarán los precios por comuna, qué porcentaje de ahorro trasladará cada inmobiliaria o cuánto aumentarán las compraventas a causa de la reforma. Para evaluar ese impacto habrá que observar precios comparables, condiciones de financiamiento, operaciones efectivamente cerradas y evolución del stock.
Una promoción publicada no demuestra por sí sola un cambio general del mercado. Esta distinción protege al comprador y también al vendedor. Tomar decisiones sobre expectativas exageradas puede llevar a pagar de más, postergar indefinidamente o ajustar un precio sin suficiente fundamento.
Antes del beneficio, piensa en tu vida cotidiana. ¿Quieres reducir traslados, tener un dormitorio adicional, vivir cerca de tu familia o invertir? Una buena oportunidad debe responder al objetivo. Si el departamento no funciona para tu día a día, un descuento puede terminar siendo una compensación insuficiente.
Revisa ingresos demostrables, compromisos mensuales, ahorro disponible y gastos de la futura vivienda. Incluye una reserva para imprevistos. La aprobación bancaria es una parte del proceso; tu tranquilidad mensual depende de todo el presupuesto.
Solicita el certificado de recepción definitiva y una explicación escrita de cómo se aplicaría la exención a la unidad. Pregunta qué ocurre con estacionamiento y bodega y qué formalidades deben cumplir los contratos. Si hay una respuesta pendiente, incorpórala al proceso antes de asumir un ahorro.
Organiza las ofertas con los mismos campos: precio en UF, superficie, orientación, estacionamiento, bodega, pie, gastos comunes y fecha de entrega. Agrega los costos del financiamiento cotizado. Así podrás identificar si una diferencia proviene del beneficio, de características distintas o de condiciones comerciales menos favorables.
Aclara plazos, condiciones de devolución de la reserva y consecuencias si el financiamiento no resulta. Conserva las cotizaciones y los acuerdos. La presión por aprovechar una oportunidad no debería reemplazar la revisión de una decisión que puede acompañarte durante años.
La exención descrita se dirige a primeras enajenaciones de viviendas nuevas bajo sus requisitos. No corresponde anunciar una venta usada como beneficiaria de esta medida sin fundamento. Sin embargo, conviene mirar las alternativas con las que compite tu propiedad. Una oferta nueva cercana podría cambiar la comparación del comprador, aunque todavía no permita concluir que todo el mercado usado debe bajar de precio.
Reúne comparables y destaca atributos concretos: metros útiles, distribución, luminosidad, estado, conectividad y gastos de mantención. Revisa también el tiempo de publicación y las respuestas de quienes visitan.
Evita dos extremos: sostener un precio solo por apego personal o rebajarlo por miedo a un titular. La estrategia debe apoyarse en evidencia de tu segmento y en tu necesidad real de vender.
No. Hay fechas especiales. La ventana de la exención de IVA descrita comienza en diciembre y los cambios destacados de contribuciones y rentas DFL-2, en enero de 2027.
No. Deben cumplirse las condiciones de la ley, incluida la recepción definitiva anterior a su publicación y las reglas sobre la operación y su documentación.
No debes asumirlo. La condición de recepción definitiva es decisiva. Que el proyecto se venda como nuevo no acredita ese requisito.
No se debe presentar esta exención como una aprobación de financiamiento. Solicita una evaluación concreta y compara las condiciones que efectivamente te ofrezcan.
Puedes comenzar por ordenar tus antecedentes y pedir cotizaciones. Eso permite decidir con más información cuando conozcas la elegibilidad de la propiedad y las condiciones reales de compra. No necesitas comprometerte de inmediato para avanzar.
La reforma incorpora cambios relevantes para compradores, propietarios y quienes arriendan viviendas. Su utilidad depende de algo muy concreto: que el beneficio corresponda a tu situación y que las condiciones finales hagan sentido para ti.
Antes de decidir, vuelve a tres preguntas: ¿esta propiedad responde a mi objetivo?, ¿puedo sostener su costo total?, ¿el beneficio ofrecido está respaldado? Si alguna respuesta sigue abierta, ese es el próximo punto que necesitas resolver.
En Feli y Caro Propiedades queremos acompañarte en ese proceso. Podemos ayudarte a ordenar tu búsqueda, comparar alternativas y revisar qué preguntas llevar a la inmobiliaria, al banco y al especialista tributario cuando corresponda.
Contenido informativo basado en las fuentes revisadas al 25 de octubre de 2026. Los requisitos y procedimientos aplicables deben confirmarse para cada operación.